Girişiminize ilişkin tüm fırsatlar önünüze geldi, şansınıza güvendiniz, karşınıza kiralayabileceğinizi düşündüğünüz uygun fiyatlı bir yer çıktı, hayalleriniz gözlerinizin önünden geçti ve enerjiniz girişiminize yetecekmiş gibi hissediyorsunuz.
Belki de o hayallerinizi süsleyen girişiminizin konusu olan alanı gerçekten bulmuşsunuzdur, ancak sizi önce durdurup, o kontratı beğendiğiniz mülkle değil, mülk sahibiyle yaptığınızı hatırlatmak isterim.
Çünkü mülk sahibi sizin gibi ışık gördüğü bir girişimciye kira sözleşmesini imzalatana kadar çok iyi davranarak sözlü şekilde pek çok şey taahhüt etmiş ve gözünüzü boyamış olabilir. Sizin mülkteki her türlü ayıbı/gizli ayıbı sizin zaten tadilatla düzelteceğinizi düşünerek o düşük kira bedeline mahsuben bir de tadilat yapmak istemiyor olabilir, ancak bunu size görüşmeleriniz sırasında yansıtmak istemeyebilir. Siz ona güvenip sözleşmeyi imzaladıktan hemen sonra ortadan kaybolabilir ve siz yükümlülüklerinize uygun davranmanıza rağmen mülkün uygun teslimine ve elverişli tutulmasına dair yükümlülüklerini yerine getirmeyebilir.
Önünüze hiç beklemediğiniz ve planlarınızı altüst eden ve sizi zarara sokabilecek böylesi bir sorun çıktığında ne yapacaksınız?
Mülk sahibiyle imzaladığınız kontrat girişiminizin temeli olacağı için iradelerinizin gerçekten uyuştuğu bir kontrat olmalıdır. Mülk sahibi sizinle kira sözleşmesi yaparken size doğru bilgiler vermeli, sizin algınızı yanıltabilecek şekilde hareket etmemelidir.
Mülk sahibinin görüşmeler sırasında mülk hakkında doğru bilgiler vermesi, taşınmak isteyen kişinin iradesini şaşırtmaması dürüstlük kuralıyla birebir ilintilidir ve sözleşmenin geçerlilik şartları açısından önemlidir.
Sözleşmeyi imzalayacağınız noktada sözleşmenin içeriğini dikkatlice okuyun, taşınmazı ne halde kiralayıp ne amaçla kullanacak olduğunuz konusunda çok açık olun.
Taşınmazın her yerini inceleyerek kontrol edin ve ayıp var mı diye bakın, varsa ayıpların teslim anına kadar giderilmesi konusunda ev sahibiyle görüşün. İlk anda görebileceğiniz ayıplar açık ayıplardır. İlk anda fark edemeyeceğiniz, sonradan fark edilebilen ayıplar ise gizli ayıplardır.
Sözleşmeye taşınmazın kiralanmadan önceki durumunu ve kullanılma amacını ayrıntılarıyla yazın.
Sözleşmeyi imzaladınız, artık mülk sahibi kira sözleşmesinin başladığı tarihte, taşınmazı sizin amaçladığınız kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez.(TBK 301)
Peki ayıp nedir?
Ayıp, sözleşme konusu mülkün kullanılmasını önemli ölçüde güçleştiren veya ortadan kaldıran ya da kullanım değerini azaltan eksiklikler; başka bir deyişle sözleşme konusu unsurların mevcut olduğuna güvenilen, maddi, hukuki ve ekonomik niteliğin eksikliği olarak tanımlanmaktadır.(4 Yarg. 15. HD, T. 12.10.1992, E. 1992/1182, K. 1992/4671)
Mülk sahibi, taşınmazı size kira sözleşmesinde belirttiğiniz amaca uygun şekilde teslim etmek durumundadır. Kiracıya kira bedeli ve olağan yan yükümlülükle (aidat-faturalar-temizlik) dışında bir yükümlülük yüklenemez. Orada kiracısınız, ve bir gün çıkacaksınız, sahibi değilsiniz, sizin oraya tadilat yapmanız da tam verim alamamanız da zarara girmenize sebep olur. Bu sebeple TBK kiralananın ayıplarından mülk sahibini sorumlu tutmuştur. (TBK 317- TBK 346)
Bu sebeple siz kiralanan alanın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlu temerrüdü hükümlerine dayanarak kira sözleşmesinden dönebilirsiniz, alana hiç taşınmayabilirsiniz, ve sözleşme hiç yapılmasaydı uğramayacak olduğunuz zararınızı talep edebilirsiniz. (TBK 304)
Bir çatılı işyeri kirası söz konusu olduğunda mülkün ruhsata uygun olmayışı, mülk kullanılamayacağı için ayıp hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Örneğin; kira sözleşmesini yaptınız ama teslim anında fark ettiniz ki mülkteki ayıplar taahhüt edildiği gibi giderilmemiş, alan sizin kullanımınıza uygun olacak şekilde teslim edilmedi. (TBK304)
Sonradan ortaya çıkan ayıplar söz konusuysa/siz artık taşınmışsanız ve o alanı kiralamaya devam etmek istiyorsanız, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıp hükümlerine başvurabilirsiniz. Sonradan ortaya çıkan ve önceden öngörülememiş olağan olmayan ayıbı gidermek, mülk sahibinin sorumluluğudur. Taşınmazın niteliği gereği tadilat gerektirmesi söz konusu olabilir,(su akıtabilir- girişiminizin gerektirdiği ruhsat için mevzuat değişikliği meydana gelmiş olabilir ve mülk sahibi mülkü elverişli tutmak durumundadır). Mülkün ruhsata uygun olmayışı ancak kiraya verilmiş oluşu, Yargıtay tarafından kiraya verenin ayıba karşı tefekkülü kapsamında değerlendirilmiştir. ( Yarg. 13 HD, T 13.02.2012, E.- 2011/19093 E. – 2012/2805 K.)
Sonradan bir ayıp ortaya çıktığında öncelikle yazılı bir şekilde derhal ayıbın giderilmesi talep edilir. Bu gerçekleşmezse kirada indirim yapılması, tazminat veya fesih gibi haklar doğar. Siz kiracı olduğunuzdan oraya büyük bir tadilat yaparak bir değer kazandırmak durumunda değilsiniz. Siz oraya tümüyle sahip olmayacağınız için kullanma amacınıza yönelik sizi zarara uğratmayacak nitelikte bir taşınmazı kiralamalısınız. Ruhsata uygun olmayan bir mülk, kullanılamayacağı için önemli ayıplara sahip bir mülktür.
Ekonomik ayıp, mal/hizmetten beklenen ekonomik getirinin gelmemesi durumunda ortaya çıkar. Mülk sahibi tarafından taahhüt edilen bir müşteri kitlesi varsa ve kira bedeli bu taahhüte göz önüne alınarak yüksek belirlenmişse kiraya veren taahhüt ettiği biçimde taşınmazın elverişliliğini sağlayamamış demektir. Bu durumda kira bedelinden uygun bir indirim yapılması talep edilebilir. (YHGK, T. 24.01.1973, E. 1969/4, K. 1164/21)
Girişiminizin ve hedeflerinizin önüne mülk sahibi ve çıkaracağı zorluklar geçmesin, haklarınızı bilin ve mülk sahibine karşı da bu haklarınızı koruyun.